Comprendre la copropriété des immeubles bâtis en Guinée (Par Aboubacar Camara)

La propriété individuelle ou privée est conçue comme un droit naturel et imprescriptible de l’homme au même titre que la liberté, c’est un droit inviolable et sacré dont nul ne saurait être privé avec tous ses caractéristiques. Mais, le caractère exclusif et absolu du droit à la propriété du sol peut être prolongé de manière infinie, comme disait le romain, Cynus de Pistole « celui qui a le sol a la propriété jusqu’au ciel et jusqu’aux enfers ». Il y a lieu de souligner que, la loi offre la possibilité de démembrer les attributs de la propriété individuelle immobilière tout en affirmant qu’elle n’est pas la seule forme de propriété, à côté, deux (2) ou plusieurs personnes peuvent être propriétaires à part entière d’une fraction d’un bien commun immobilier. C’est le cas de la copropriété des immeubles bâtis qui,est selon l’article 268 du CCGH comme « une une modalité du droit de propriété qui découle de la pluralité des titulaires du droit sur la chose. Ce régime s’applique à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots, comprenant chacune une partie privative et une quote-part de parties communes ».

Au regard de cette définition, il faut retenir que la copropriété des immeubles bâtis est différente de certaines notions voisines notamment, l’indivision, l’usufruit, la servitude etc.

Alors, qu’est-ce qu’il faut retenir de la copropriété des immeubles bâtis ?

Pour répondre à cette problématique, nous allons d’abord faire la distinction juridique de la copropriété des immeubles bâtis des notions qui lui sont voisines (I) ensuite étudierons le régime juridique autonome et structuré de la copropriété des immeubles bâtis (II).

I-La distinction juridique de la copropriété aux notions voisines

Cette distinction est relative aux droits de propriété collective partagée (A), et aux droits réels accessoires immobiliers (B).

A-la copropriété des immeubles bâtis et droits de propriété collective partagée.

La copropriété des immeubles bâtis est différente de l’indivision l’usufruit.

1-la coproprieté et l’indivision

La copropriété des immeubles se distingue de l’indivision dans la mesure où elle est une appropriation par plusieurs personnes, titulaires simultanément de droits identiques et concurrents sur un même bien par voie de succession. De cette forme, les indivisaires ont les mêmes droits et obligations, formant une universalité de droit et marquée par sa précarité, chaque indivisaire pouvant à tout moment réclamer le partage. Tandis que, dans la copropriété, les copropriétaires n’ont pas les mêmes droits ce, selon les parties d’immeubles en copropriété.

2-La copropriété des immeubles bâtis et l’usufruit :

La copropriété des immeubles bâtis n’est pas de l’usufruit, celui-ci est le droit pour une personne (usufruitier) d’utiliser et de jouir des choses dont un autre à la propriété, le (nu-propriétaire), mais à charge pour le premier d’en conserver la substance de la chose. La disposition (Abusus) appartient au second.

B- La copropriété des immeubles bâtis et les droits réels accessoires immobiliers.

La copropriété des immeubles bâtis est différente de la servitude (1), et la mitoyenneté (2).

1-La copropriété des immeubles bâtis et la servitude :

La copropriété d’un immeuble bâti et la servitude, la servitude est une charge imposée sur un fonds dominant au profit d’un autre fonds servant (article 885) du Code civil guinéen, donc elle nécessite l’existence de deux fonds appartenant aux propriétaires différents. La copropriété est une division juridique de propriété en des parties (communes et privatives).

2-La copropriété des immeubles bâtis et la mitoyenneté :

La mitoyenneté est une forme de copropriété dans laquelle, des clôtures communes appartiennent à deux propriétaires fonciers voisins, donne aucun droit sur une autre partie que le mur commun qui sert de la séparation entre deux propriété. Et dans la copropriété, il y a un partage organisé sur l’ensemble de l’immeuble.

II-Le régime juridique applicable à la copropriété des immeubles bâtis

La copropriété des immeubles bâtis est dotée d’une organisation juridique particulière(A), et avec une administration collective (B).

A-Organisation Juridique particulière de la copropriété des immeubles bâtis

Cette organisation est relative au règlement (1) et la composition de la copropriété en lots(2).

1-le règlement de copropriété :

Le règlement de copropriété est un document de nature contractuelle, adopté le plus souvent par les fondateurs de la copropriété renfermant les règles essentielles à l’organisation et au fonctionnement de l’immeuble divisé. Et il doit déterminer certaines clauses, comme la destination des parties privatives et communes, et leurs conditions de jouissance, la destination de l’immeuble (habitation ou commerciale), les charges en copropriété.

2-la composition de la copropriété en des lots (parties privatives et communes).

La copropriété des immeubles bâtis, qu’elle soit verticale ou horizontale, habitation ou professionnelle, est composée de parties privatives (1) et parties communes (2).

–Les parties privatives :

Selon l’article 269 du code de la construction et de l’habitat guinéen « Ce sont les parties des bâtiments et des terrains, réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire et qui constituent sa propriété ». C’est-à-dire que les parties privatives sont à la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Exemples : les caves, les parkings.

–les parties communes de la copropriété :

Les parties communes sont soumises à l’usage collectif de tous les copropriétaires. Selon l’article 270 alinéa 1 du code de la construction et de l’habitat « Elles sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Ce sont notamment : sol, gros œuvre, éléments d’équipement commun, gaines, locaux des services communs, passages etc.. ». A ceux-ci s’ajoutent le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès etc., ils constituent l’assiette foncière de la copropriété. Il peut y avoir des parties communes générales et des parties communes spéciales.

B-L’administration collective de la copropriété des immeubles en Guinée

La copropriété est administrée d’une part par le syndicat et l’assemblée générale des (1) et de d’autre part par le syndic et le conseil syndical des copropriétaires (2).

1-Le syndicat et l’assemblée générale des copropriétaires :

– le syndicat des copropriétaires : (article 277 du CCHG) qui est, doté de la personnalité civile, chargé de la conservation de l’immeuble, de sa bonne exploitation, de sa défense, et de l’administration des parties communes.

–L’Assemblée Générale des copropriétaires : est l’organe délibératif du syndicat des copropriétaires. Elle est constituée de l’ensemble des copropriétaires et forme un espace d’expression démocratique au sein duquel sont prises les décisions et se dessinent les lignes et orientations de la copropriété.

2-Le syndic et le conseil syndical des copropriétaires :

Mais il faut solliciter qu’étant des organes de contrôle, d’exécution et d’assistance au sein de la copropriété, n’ont pas été définis par le rédacteur du code de la construction et de l’habitat guinéen, et cela ne reste pas sans conséquence dans la vie de la copropriété des immeubles bâtis. Néanmoins, nous en ferons état.

-le syndic : est l’organe de contrôle et d’exécution des décisions du syndicat, adoptées par l’assemblée générale, il rend possible la prise des décisions qui s’imposent au syndicat, il assure la gestion technique, comptable et juridique de l’immeuble.

-Le conseil syndical est : l’organe d’assistance de la copropriété sans être au même niveau que l’assemblée générale des copropriétaires ou le syndic. Pourtant son influence informelle est considérable car, il assure une forme de représentation des copropriétaires dans le fonctionnement quotidien de la copropriété

En définitive, cette étude est d’une importance capitale dans la mesure où elle permettra de connaître la structure particulière de la copropriété et d’éviter les confusions entre celle-ci et d’autres propriété collective, ce qui est une garantie de la sécurité juridique des relations entre les propriétaires des droits. Également, elle appellera le législateur guinéen, vue la politique actuelle du gouvernement dans la création des nouvelles ville et cités et l’implication des promoteurs immobiliers, à renforcer de plus le régime juridique applicable à l’organisation de la copropriété des immeubles dans ses prochaines réformes législatives, car elle est une forme de propriété pouvant garantir l’accès rapide à la propriété individuelle par un procédé collectif. Mais elle pourrait aussi être un instrument d’organisation de l’immobilier guinéen.

Aboubacar CAMARA
Juriste d’Affaires